会计职称考试《经济法基础》基础班讲义四十九

第一单元 与房地产有关的税种

六、涉及房地产的考点综述

（一）房地产的销售

1. 出卖人应缴纳土地增值税、印花税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。

2. 买受人应缴纳契税和印花税。

3. 个人转让住房的特殊规定

（ 1 ）土地增值税：自 2008 年 11 月 1 日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

（ 2 ）营业税：自 2011 年 1 月 28 日起，个人将购买 不足 5 年 的住房对外销售的， 全额 征收营业税；个人将购买 超过 5 年 （含 5 年）的 非普通住房 对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的 差额 征收营业税；个人将购买 超过 5 年 （含 5 年）的 普通住房 对外销售的，免征营业税。

（ 3 ）个人所得税：个人转让自用达 5 年以上 ，并且是 唯一 的家庭生活用房取得的所得， 暂免 征收个人所得税。

（ 4 ） 印花税：自 2008 年 11 月 1 日起，对个人销售或者购买住房暂免征收印花税。（ 2013 年教材未提及）

4. 营业税的计算

（ 1 ）新房

销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。

（ 2 ）二手房

纳税人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。

5. 个人所得税的计算

应纳税额＝（收入总额－财产原值－合理费用）× 20%

（二 ）房地产的出租

1. 出租人应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。

【解释】由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。

2. 承租人无需缴纳契税。

【解释】 土地、房屋权属的出租，不属于契税的征税范围。

3. 营业税的计算

出租不动产时，营业税的计税依据为租金收入全额，不得扣除任何费用。

4. 房产税的计算（ 从租计征、按年度征收 ）

（ 1 ）房产税应纳税额＝租金收入× 12%

（ 2 ）对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按 4% 的税率征收房产税。

5. 个人所得税的计算（ 以“ 1 个月”内取得的收入为一次，按次征收 ）

（ 1 ）每次（月）收入不超过 4000 元的

应纳税额＝ [ 每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（ 800 元为限）－ 800 元 ] × 20% （或 10% ）

（ 2 ）每次（月）收入在 4000 元以上的

应纳税额＝ [ 每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（ 800 元为限） ] ×（ 1 － 20% ）× 20% （或 10% ）

【解释 1 】准予扣除项目包括：出租房屋时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及房产税、印花税等相关税费。

【解释 2 】当月的修缮费用超过 800 元的，当月最多扣除修缮费用 800 元，其余部分在以后月份扣除。

【解释 3 】 个人按市场价格 出租居民住房适用 10% 的个人所得税税率。

（三）房地产的赠与

1. 营业税

（ 1 ）单位

单位将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为，应当缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（ 2 ）个人

一般情况下，个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为，应当缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。但是个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税（ 2013 年教材未提及）：

（ 1 ）离婚财产分割；

（ 2 ）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（ 3 ）无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人；

（ 4 ）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2. 土地增值税

不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：

（ 1 ）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”；

（ 2 ）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与“教育、民政和其他社会福利、公益事业”。

3. 契税

通过赠与方式承受土地、房屋权属的，应缴纳契税，其计税依据 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

（四） 以房地产进行投资、联营

1. 营业税

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

2. 房产税

（ 1 ）以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

（ 2 ）收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

3. 土地增值税

以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

【解释】凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

4. 契税

以土地、房屋权属作价投资、入股，视同发生权属转移，被投资方应当缴纳契税。

（五）房地产的抵押

1. 抵押期间

（ 1 ）土地增值税

在抵押期间不征收土地增值税。

（ 2 ）契税

土地、房屋权属的抵押，不属于契税的征税范围。

2. 抵押期满后，以房地产抵债

（ 1 ）土地增值税

对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

（ 2 ）契税

以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税。

（ 3 ）营业税

如果纳税人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额，计征营业税。

（六）房地产的继承

1. 土地增值税

房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。

2. 契税

土地、房屋权属的法定继承，不属于契税的征税范围。

（七）房地产的交换

1. 契税

交换 房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

2. 土地增值税

房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对“ 个人之间 ”互换“ 自有居住用 ”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【解释】土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地的过程中是否与对方当事人办理了土地使用权权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

（八）房地产的自用

1. 营业税

纳税人自建自用房屋的行为不纳税。

2. 房产税

（ 1 ）单位：用于生产经营

应纳税额＝房产原值×（ 1 －扣除比例）× 1.2%

（ 2 ）个人

个人所有非营业用的房产（居民住房），免征房产税。

【解释 1 】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

【解释 2 】为了抑制房价过快增长和房产投机行为，从 2012 年 1 月起，我国在上海、重庆两地进行了房产税改革。

3. 土地增值税

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

【相关链接】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

（九）其他规定

1. 合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

【相关链接】单位将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，其销售行为按销售不动产缴纳营业税。

2. 房地产的代建行为

代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

3. 企业兼并转让房地产

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

【相关链接】纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同，不属于营业税的征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

4. 房地产的重新评估

国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

【例题 1 ·单选题】 根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。

A. 某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿

B. 某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人

C. 某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与某学校

D. 某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院

【答案】 B

【解析】（ 1 ）选项 A ：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税；（ 2 ）选项 C ：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的行为，不征收土地增值税；（ 3 ）选项 D ： 房地产的出租，不征收土地增值税。

【例题 2 ·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。

A. 经当地税务机关核实，个人之间互换自有居住用房地产

B. 兼并企业从被兼并企业取得的房地产

C. 通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事业的房地产

D. 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的

【答案】 D

【解析】以房地产作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税。

表 6-2 土地增值税的征税范围